Un activo inmobiliario es un bien que posee y puede generar o a lo largo del tiempo.

El terreno incluye:
§ La superficie de la tierra
- Apoyo
- Soporte
§ Materiales bajo la superficie

Límite sobre la Superficie ( )
Se refiere a la propiedad del espacio situado por encima del terreno. Sin embargo, no es ilimitado y está regulado por leyes urbanísticas y de aviación.

Limitaciones:
• Altura máxima permitida: Está determinada por los códigos de construcción,
regulaciones municipales y zonificación.
• Derecho de vuelo: En algunos casos, los propietarios pueden vender el derecho
de construir por encima de una estructura existente a otro desarrollador.
• Regulación aeronáutica: El espacio aéreo a partir de ciertas alturas es dominio
público y está regulado por entidades gubernamentales como la FAA en EE.UU.
o EASA en Europa,

Límite por Debajo de la Superficie ( )
Otorga al propietario la capacidad de explotar y utilizar el subsuelo de su propiedad. Sin embargo, existen varias restricciones, dependiendo de la profundidad y del uso del suelo.
Limitaciones del derecho subterráneo:
• Uso de cimentación y estacionamientos: Un propietario puede construir sótanos, estacionamientos subterráneos o sistemas de almacenamiento dentro de ciertos límites establecidos por normativas locales.
• Derechos mineros y de recursos naturales: En muchos países, la explotación de minerales, petróleo o gas natural no es automáticamente propiedad del dueño del terreno, sino que pertenece al Estado o requiere concesiones especiales.
• Infraestructura pública: Túneles, metro, alcantarillado y sistemas de agua pueden pasar por debajo de una propiedad privada sin ser propiedad del dueño del terreno.

En 2024 el valor de los activos inmobiliarios en el mundo superó los billones de dólares; de los cuales residenciales son billones de dólares.

El sector inmobiliario es, con mucho, la reserva de riqueza más importante, ya que representa más de veces el total del PIB mundial.

Tipos de riesgos en el sector inmobiliario
1. : reducción inesperada de la demanda de los servicios
prestados por la propiedad
2. : asociados a la utilización del apalancamiento para
financiar la adquisición de inmuebles
3. : asociada a los cambios en el nivel de precios
4. : incertidumbre de poder vender la propiedad cuando se
requiera.
5. : incertidumbre asociada a la participación de los gobiernos
local, estatal y central en el sector inmobiliario.
• Zonificación
• Control de alquileres
• Códigos de construcción
• Impuestos inmobiliarios

¿Cuál es el nivel de riesgo de las inversiones inmobiliarias siguiendo el eje rendimiento/riesgo?

¿Cómo llamamos a la diferencia entre el rendimiento de los bonos de un país y el resto de productos?

Relaciona las siguientes vías de financiación con su perfil de rentabilidad-riesgo

Clasificación de las rentabilidades en el sector inmobiliario
Dos fuentes principales de inversiones :
-Rentas
-Δ∇ Valor del capital

Tres fuentes principales en Inversiones :
-Dividendos
-Intereses
-Δ∇ Valor del capital

Definición y tipos de activos inmobiliarios
Se pueden definir cuatro grandes tipologías de activos inmobiliarios:
1. Inmuebles . Tipo de propiedad arrendada, que contiene
una estructura unifamiliar o multifamiliar, que está disponible para su
ocupación con fines no comerciales. Incluye tanto las viviendas de
nueva construcción como las de reventa.
2. Inmuebles . Inmuebles utilizados exclusivamente para fines
empresariales o para proporcionar un espacio de trabajo en lugar de un
espacio para vivir. Todos ellos se poseen para producir ingresos.
3. Inmuebles . Los inmuebles industriales suelen tener dos
usos: las empresas fabrican cosas o las almacenan. Esto incluye
edificios y propiedades de fabricación, así como almacenes.
4. . Es un bien inmueble o una propiedad, menos los edificios y el
equipamiento, que está designado por límites espaciales fijos. La
propiedad de la tierra puede ofrecer al titular el derecho a los recursos
naturales de la misma. Tradicionalmente se define como un factor de
producción, junto con el capital y el trabajo

Estrategia Core

Estrategias de inversión en Real Estate
Los diferentes objetivos de retorno y horizontes temporales permiten clasificar las tipologías de inversores:

CORE
Activos de en zonas prime
Sin de desarrollo
Inversiones a plazo
apalancamiento
Retornos en entornos

Estrategia Core +

Activos de en zonas prime
Alguna oportunidad de en el activo
Inversiones a plazo
Apalancamiento para
Retornos en entornos

Estrategia VALUE-ADD

Activos en zonas ya
Oportunidad de uso o rentabilidad
Inversiones a plazo
Apalancamiento para poder lograr de rentabilidad
Retornos en entornos

Estrategia OPORTUNISTA

Activos en zonas en
de los activos desde fases iniciales
Inversiones a plazo
apalancamiento
Retornos en entornos

Estrategia DISTRESS

Mercados con oportunidades de
Activos o deuda en situación
Inversiones a plazo
apalancamiento si es posible
Retornos en entornos

Métricas
En los modelos de descuentos de , hay tres variables que pueden generar diferentes confusiones. Las tres variables son conceptos diferentes que, en algunos casos tienen una función –incluso un valor– equivalente.
- La viene determinada por la relación entre rentas y valor del activo. Puede ser un dato sobre el contrato, o una estimación sobre transacciones de mercado comparables
- Una variación en la puede aportar una ganancia o pérdida que afectará al retorno total de la inversión. Se basa en estimaciones de mercado sobre modelos o asunciones de oferta y demanda y de condiciones de rentabilidad de otros activos
- La que sirve para traer flujos futuros a valor presente ha de incorporar el tipo de interés libre de riesgo, un ajuste por crecimiento de rentas y una prima de riesgo

Total return
La rentabilidad total muestra el de un inmueble o de una cartera de inmuebles durante un periodo (por ejemplo, un año) o una serie de periodos (por ejemplo, 10 años). La base para calcular la rentabilidad total es el cálculo de las rentabilidades anuales individuales a lo largo del periodo de análisis.

Cash on cash return

𝐶𝑂𝐶𝑅 = /

Se expresa en forma de porcentaje y mide los ingresos obtenidos en un solo período, como un año, sobre el efectivo invertido en una propiedad. El cash on cash puede denominarse tasa de dividendos del capital y es un componente del método de inversión utilizado por los tasadores para calcular la tasa de capitalización (cap rate).

Income Return (Return on Investment=ROI)

𝑅𝑂𝐼 = ( − ) /

El rendimiento de la inversión indica el beneficio que puede esperar obtener en concepto de ingresos por alquiler a largo plazo. Se expresa como un porcentaje del coste de la inversión.

Return on equity (Return on Equity=ROE)

𝑅𝑂𝐸 = ( / ) −

Es una métrica que expresa el rendimiento de una inversión en relación con el capital del inversor inmobiliario en esa inversión. En el caso inmobiliario expresa el flujo de caja anual generado por una propiedad como un porcentaje de su capital.

Multiplos de ingresos (Gross income multiplier)

𝐺𝐼𝑀 = /

El multiplicador de ingresos brutos (GIM) es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión.
Ignoran el valor temporal del dinero, pero sirven para comparar diferentes escenarios de apalancamiento.

Exit yield o cap rate

𝐸𝑥𝑖𝑡 𝑦𝑖𝑒𝑙𝑑 = /

Se utiliza en las valoraciones por descuento de flujos de caja y permite el cálculo del valor del capital de la inversión inmobiliaria al final del periodo de análisis (valor de salida) expresado en términos porcentuales.

El valor de salida es el importe neto que un inversor espera obtener por un activo al final del periodo de análisis tras deducir los costes esperados de enajenación (en esta definición, el valor de
salida es similar al valor residual).

También conocido como cap rate. La diferencia entre el cap rate y exit yield es el uso de deuda. La diferencia clave entre el cap rate y la exit yield es que la primera se calcula utilizando el valor del activo y la exit yield se calcula utilizando el coste del mismo. En el momento de la compra, cap rate y exit yield pueden ser iguales, pero con el tiempo se distanciarán.

CAP RATES

Es una medida utilizada para analizar el esperado de una inversión inmobiliaria, describiendo la relación entre los ingresos netos de explotación (NOI) de una propiedad y su valor de mercado en la fecha actual. Es una metrica muy correlacionada con los tipos de interés de mercados.

Variaciones del cap rate dependen de las tasas de variación del NOI y de las rentas
Habitualmente,
• Subidas de tipos de interés ⇒ subidas de cap rates
• Bajadas de tipos de interés ⇒ bajadas de cap rates

Periodo de payback

𝐼𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖ó𝑛 / ( ⁄ )

Indica el número de años necesarios para recuperar la inversión inicial en un proyecto o activo.

La fórmula a continuación puede proporcionar una estimación del periodo de recuperación, si se espera que el flujo de caja previsto de la propiedad sea constante a lo largo del tiempo.

Rentabilidad del periodo

Se trata de la rentabilidad generada desde el momento inicial en el momento final de la inversión y recoge el retorno relativo entre ambos valores a lo largo de la vida de la misma.

(Valor de la inversión / Valor de la inversión) − 1

Rentabilidad del periodo anualizada simple

Se trata de la rentabilidad generada desde el momento inicial en el momento final de la inversión y recoge el retorno relativo entre ambos valores a lo largo de la vida de la misma pero expresada en términos anuales en una forma de capitalización simple.

( (VI / VF) −1)/T

T = Número de que dura la inversión.

Rentabilidad del periodo anualizada compuesta

Se trata de la generada desde el momento inicial en el momento final de la inversión y recoge el retorno relativo entre ambos valores a lo largo de la vida de la misma pero expresada en términos anuales en una forma de capitalización compuesta.

Tasa interna de rentabilidad

Cuando las inversiones que se realizan generan flujos de caja recurrentes cómo puede suceder en la inversión en bonos con cupones fijos periódicos ó la inversión inmobiliaria que genera rentas periódicas, surge la necesidad de calcular la rentabilidad asumiendo una tasa o tasas de reinversión.

Flujos_i = Flujo de en el año i.
TIR = Tasa de Retorno.
t_i = en años del flujo de caja.
n = total de flujos de caja.

Esta es una ecuación de valor presente neto (VPN) que se iguala a cero para encontrar la TIR. Es decir, la TIR es la tasa que hace que el valor presente de los flujos de caja futuros sea igual a la inversión inicial.

Tasa interna de rentabilidad apalancada
Los flujos de caja considerados resultarán del neto de ingresos y gastos que la inversión pueda conllevar. Entre dichos costes podrá estar el financiero que en caso de incluirlos generará lo que se suele denominar la TIR apalancada. Cuando interviene el apalancamiento, llamamos a la métrica de la TIR "TIR apalancada", pero se utiliza de la misma manera que la TIR no apalancada para analizar la inversión.

Apalancamiento

Si bien existen numerosas definiciones de este ratio, en el ámbito inmobiliario hace referencia al importe total de la financiación de la deuda de una propiedad en relación con su valor de mercado actual.

/

Loan to Value (LTV)

El ratio LTV compara el valor del active inmobiliario respecto a la financiación.

/

Debt to income (DTI)

El ratio deuda-ingresos (DTI) compara la carga financiera recurrente con los ingresos. En concreto, es el porcentaje de ingresos brutos mensuales (antes de impuestos) que se destina al pago del alquiler, la hipoteca, las tarjetas de crédito u otras deudas.

/

Debt service coverage ratio (DSCR)

El ratio de cobertura del servicio de la deuda mide el flujo de caja de una empresa frente a sus obligaciones de deuda. El DSCR puede ayudar a las empresas a saber si tienen suficientes ingresos netos de explotación para devolver los préstamos.

/

Los estados financieros de una compañía están formados por:

1. (a una fecha dada): Registro de todos los activos y pasivos de dicha compañía, siendo los activos aquellos bienes y derechos susceptibles de explotación económica que permiten obtener recursos a la sociedad, y los pasivos aquellas obligaciones o compromisos de pago que supondrán una salida de recursos a una fecha dada. Estado financiero que representa la situación patrimonial de la empresa.

2. (de un período): Registro de los ingresos y gastos de la sociedad durante un ejercicio anual de manera que permite medir la rentabilidad del negocio, ya sea a nivel de explotación o por cuestiones derivadas de su estructura financiera, así como analizar la rentabilidad de negocio desglosando entre activos disponibles para la venta de aquellos que no lo son. Asimismo, suele ser la base de presentación del Impuesto sobre Sociedades.

3. en el patrimonio neto: Permite observar si se han realizado ampliaciones o disminuciones de capital, cuál ha sido la distribución de resultados y reparto de dividendos en el ejercicio anterior, en su caso, si se dispone de acciones propias y si ha habido variaciones en el período (compras o ventas)

ANALISIS DEL ENDEUDAMIENTO

Ratio de endeudamiento general = /
Ratio de endeudamiento a corto plazo = Deuda c/p / total deuda
Ratio de endeudamiento a largo plazo = Deuda l/p / total deuda
Coste de la deuda = / (con coste)
RCSD = Flujo de caja disponible / Servicio de la deuda
Apalancamiento (LTV) = Deuda financiera neta / GAV

Ratio de liquidez = Activo corriente / Pasivo corriente. Ha de ser >1
Ratio “test acido” = (Clientes + Inversiones financieras + Tesorería) / Pasivo corriente
Liquidez inmediata o Cash ratio = (Inversiones financieras + Tesorería) / Pasivo corriente

EBITDA:

Earnings Before , , and

Cuestiones clave para el auditor de cuentas

1. Valoración de las existencias inmobiliarias:
- Debido al notable peso relativo en el activo del de las promotoras inmobiliarias, el auditor ha de revisar las realizadas por expertos independientes.
- Generalmente siguen los Estándares de Valoración y Tasación publicados por Royal Institute of Chartered Surveyors–RICS, de UK, y los Estándares Internacionales de Valoración –IVS, publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración
- Los valoradores consideran variables especificas como
a. grado de comercialización de una promoción
b. precios pactados en los contratos de compraventa firmados
c. precios medios de mercado de la zona de comparables a la promoción
d. estimación de costes pendientes para la finalización de la promoción (construcción, impuestos, honorarios técnicos, comercialización, postventa…)
e. beneficio medio de un promotor en la zona
f. plazos para el inicio y la finalización de una promoción

2. Reconocimiento de ingresos:
- Se trata de verificar si efectivamente se ha realizado la mediante escritura publica